كل ما تريد معرفته عن نقل الملكية وعقد البيع فى القانون المدنى المصري

كل ما تريد معرفته عن نقل الملكية وعقد البيع فى القانون المدنى المصري

ورد في القانون المدني عدد من التصرفات القانونية لكسب الملكية العقارية ومنها عقد البيع العرفي من أهم األسباب وأكثر األسباب القانونية انتشارا التي جعلها القانون المدني سبب في كسب الملكية العقارية فهو تصرف شائع بين الناس لتداول العقارات بالبيع والشراء األمر الذي جعل المشرع القانوني يفرد له أهمية بالغة وشرح تفصيلي لعقود البيع في القانوني المدني وايضا تعتبر العقود من أهم المعامالت العقارية التي تحفظ حقوق جميع األطراف في عمليات البيع والشراء. في بعض األحيان يغفل الناس عن الجانب القانوني أو البنود األساسية الواجب توافرها في العقود العقارية مما يسبب بعض النزاعات بعد إتمام عملية بيع أو شراء العقار. لذلك يُنصح دائما باالستعانة ب محامي مختص بالعقارات عند القيام بتسجيل العقود .

تعريف عقد البيع وخصائصه وفق القانون المصري:

هو أحد العقود المنصوص عليها في القانون والتي تختص بنقل ملكية المبيع من البائع إلى المشتري في مقابل ثمن معين يتم االتفاق عليه بين طرفي العقد ويتم ذكره في داخل العقد. تحتوي عقود البيع على مجموعة من المكونات الرئيسية والتي بدونها ال يمكن اعتبار العقد أنه عقد بيع وتلك النقاط الرئيسية في عقد البيع هي :

• البائع

• المشتري

• المبيع أو السلعة المباعة

عقد البيع بمقتضاه يقوم شخص معين وهو البائع بنقل حقه وهو ملكيته لشيء معين إلى شخص آخر وهو المشتري وبالمقابل لذلك يلتزم المشتري بدفع قيمة الشيء الذي اشتراه بمبلغ من النقود وعقد البيع من العقود الملزمة للجانبين 00 حيث يتولد عن هذا العقد التزامات تقع على كل من الطرفين المتبايعين وهما البائع والمشتري وعقد البيع من العقود الرضائية والبد من تراضي البائع والمشتري على الثمن ومحل البيع وكافة العناصر األساس ية األخرى لهذا العقد توجد حاالت استثنائية البد فيها من تحرير عقد البيع وتسجيله مثل ذلك عقد بيع السفينة وعقد بيع الطائرة وبعض العقود األخرى. ويخضع عقد البيع للقواعد العامة التى تنظم العقود الملزمة للجانبين وبصفه خاصة يجب ان تتوافر لدى البائع والمشترى االهلية البرام هذا العقد ويجب من تراضى الطرفين المتبايعين على كافة العناصر االساسية للعقد وخاصة الشىء المبيع “ محل عقد البيع التراضي ركن اساسي في البيع “ اإلكراه من عيوب الرضا في البيع ويستخلص من التعريف الوارد بالمادة 418 ايضا ان عقد البيع هو ناقل للملكية فهو يرتب التزامه في ذمة البائع بنقل ملكية الشيء المبيع إلى المشتري وكما وهو واضح من صريح النص.

الفرق بين عقدى البيع االبتدائي والنهائي طبقاً للقانون. وما الشروط الواجب توافرها فيهما لضمان صحة توقيعهما..

العقد االبتدائي هو عقد عرفي بين طرفين، بينما العقد النهائي هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا لألوضاع التى يقررها القانون، وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض أماكن السجل العينى.

ويمكن التفرقة بين حالتين :

الاولي : 
إذا كان المبيع منقوا بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد االبتدائي، ففي هذه الحالة يكون كافيا إلثبات الملكية إعماال للقاعدة القانونية التي تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية.

الثانية : 
كون المبيع عقاراً هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات ال تنتقل إال بالتسجيل وهذا ال يعنى أن المشترى بعقد ابتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد االبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى، ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة األشخاص والجهات. و العقد االبتدائي يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط.

الشروط الواجب توافرها لصحة العقد االبتدائى عند الشراء هى:

األهلية و اإليجاب والقبول.والرضا.ومحل العقد يكون مشروعا غير مخالف للقانون.والثمن.والمعاينة النافية للجهالة . كما أن العقد االبتدائى هو عقد صحيح إذا توافرت خصائصه يبرم بين المشترى والبائع وهو عقد صحيح بين أطرافه وليس له حجية العقود الموثقة أمام الغير، والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد االبتدائى لتضفى عليه بعض الشرعية، وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع ال تمس موضوع العقد وإنما تضفى الشرعية على التوقيع فقط وال تثبت أو تنقل الملكية.

*عقد البيع النهائي

عقد البيع النهائي المقصود به هو العقد الذي يسجل بالشهر العقاري. وعلي ذلك العقد االبتدائي ال ينقل الملكية وال يحتج به في مواجهة الغير بعكس العقد المسج ل والعقد ال يكون مسجال إال بطريقين.
أ- تقديم طلب تسجيل في الشهر العقاري.
ب- رفع دعوي صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة إتباع اإلجراءات الخاصة بها. في النهاية العقود المسجلة هى العقود الوحيدة التي تسمح بنقل الملكية

أنواع العقود في السوق المصرى

نوعين من العقود المتاحة وهي, العقد االبتدائي هو عقد عرفي بين طرفين والعقد النهائى هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل. وفيما يلي سنوضح الفروق األساسية بين العقدين.

اولا عقد البيع الابتدائي :

يعرف عقد البيع االبتدائي على أنه عقد بيع عرفي بين طرفي العقد. ويعتبر العقد اإلبتدائي عقدا صحيحا يبرم بين البائع والمش تري ولكنه ليس له حجية العقود الموثقة وال يعتد به في نقل الملكية. لذلك يُنصح دائما بالحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد اإلبتدائي .

وعليك مالحظة أنه يوجد ثالثة أنواع من العقود اإلبتدائية:

• عقد حاصل على حكم بصحة ونفاذ العقد
• عقد محكوم بصحة التوقيع عليه
• مجرد عقد ابتدا ئى بين طرفين ولم يحصل على أي أحكام

ثانيا عقد البيع المسجل :

:أما العقد النهائي فهو العقد المسجل أمام الجهات المختصة قانونيا وفي هذه الحالة يعتبر الشهر العقاري هو الجهة المختصة بتسجيل عقود بيع وشراء العقارات. تضمن العقود المسجلة الحقوق القانونية لجميع األطراف بخالف العقود أو االتفاقات المبرمة أمام شهود فقط والتي من الممكن أن تتسبب في حدوث نزاعات قضائية فيما بعد. تضمن العقود المسجلة حق البائع
في الحصول على المقابل المادي المبرم في العقد واستمرارية حصوله على دفعات األقساط كما تحفظ حق المشتري من خالل إلزام البائع على تسليم الوحدة أو العنصر المبيع في خالل المدة الزمنية المتفق عليها.

يرجى مالحظة أن العقد ال يعتبر مسجال إال في حالتين:

• تقديم طلب تسجيل للشهر العقاري
• رفع دعوى صحة ونفاذ لعقد البيع االبتدائي
وبالتالي يلتزم جميع األفراد باالتفاقات المبرمة في العقد تجنبا للتعرض إلى الشروط الجزائية المترتبة على االخالل ببنود العقد.

لمعرفة المزيد عن عقود البيع في القانون المصري اضغط علي اللينك التالي 
عقود البيع

 … إجعل لك وكيلا فى المسائل القانونية  شركة ايورا للمحاماه…

يمكنك ان تعرف اكثر عن خدمات شركة ايورا

لمعرفة المزيد عن شركة ايورا من هنا

 #اطلب_استشارة_قانونية_مجانية

للتواصل معنا اضغط هنا

كما يمكنكم ايضا متابعتنا علي السوشيال ميديا الفيس بوك و تويتر و انستجرام ولينكد ان